01 二手房成交创五年新高，长角城市新房供应严重不足

宁波楼市上半年的逼近表现呈现出明显的结构性分化，其中二手房市场表现尤为亮眼。关口

根据宁波晚报旗下地产号“宁波楼市报道”梳理的长角城市数据，作为市场风向标的逼近二手房市场走出了一波回暖行情：

• 全市成交量：2026年上半年，宁波全市二手房成交量达 36,关口841套，同比上涨 21.05%，长角城市创下五年来第二高纪录。逼近
• 市六区成交量：市六区成交 26,关口091套，同比上涨 27.3%，长角城市不仅创五年来新高，逼近也是关口楼市调整以来的次高水平。

来源：宁波楼市报道

随着成交走暖，长角城市宁波二手房挂牌量持续下降。逼近自2021年房地产全面调整以来，关口各城市二手房挂牌量激增，宁波在2023年底创下 11.57万套的高峰。此后挂牌量一路下滑，至今年年中已降至 78,507套，基本回归至调整前水平。

来源：宁波楼市报道

相比之下，新房市场依旧低迷。上半年宁波全市新房成交 12,097套，市六区成交 6,358套，虽同比略有上涨，但仍处于历史低位。

来源：宁波楼市报道

二手房大幅回暖而新房低迷的核心逻辑主要有两点：

1. 新房供应锐减：公开数据显示，今年上半年市六区商品住宅新增供应仅 2,728套，同比锐减 38.01%，创近六年同期新低。除3月破千套外，其余月份供应均处于极低水位，甚至不足2021年上半年的零头。
2. 二手房虹吸效应：二手房凭借价格优势抢夺新房客源。由于新房备案价受官方监管难以大幅调整，而二手房业主拥有定价主动权，市场通过“以价换量”实现了成交量的回升。

02 房价仍在调整，整体均价逼近2万元临界点

尽管成交量创新高，但宁波二手房成交价仍在下行通道。

• 历史高点：2021年年中，宁波二手房成交均价峰值约为 2.9万元/平方米。当时核心三区（鄞州、江北等）均价均超3万元。
• 当前水平：去年年末，贝壳找房数据显示宁波整体二手房成交均价跌至 2.1万元。今年年中，贝壳仅公布挂牌价降至 2.06万元/平方米。

来源：贝壳找房

从各区数据来看，鄞州、海曙、北仑、奉化、余姚及杭州湾新区等相比去年年末均有下跌。这意味着全市整体成交价已逼近 2万元的临界点。

制图：城市财经；数据来源：贝壳找房

跌幅分析：
* 整体跌幅：相比高点，宁波整体均价下跌约 三分之一。
* 局部腰斩：奉化、杭州湾新区均价接近腰斩，且奉化、象山、杭州湾新区均价早已跌破万元。
* 核心区调整：海曙、鄞州、江北等核心区调整幅度超过三分之一。

相较于广州（从近5万跌至近2万）、杭州（从4万跌至2.5万以下）及众多弱省会城市（跌破万元），宁波的跌幅相对可控，显示出较强的韧性。

宁波楼市的典型特征：
产业、人口和经济实力决定了房价的长期上限，但难以完全对抗全国性周期调整。宁波拥有全国领先的民营制造业体系、工业增加值及外贸总额，经济基本面强劲。因此，宁波呈现出“价格调整，成交先行恢复”的特征。

市场正在通过价格回归寻找新的供需平衡点。在库存未完全消化、居民收入预期未明显改善的背景下，价格企稳往往滞后于成交量回暖。因此，当前宁波楼市最准确的描述是“筑底”，而非“反转”。成交量回升和挂牌量下降表明市场最艰难阶段或已过去，但房价仍在调整，真正企稳仍需时间。

03 大调整结束，小调整尚早：长周期横盘或阴跌

结合深圳、广州、杭州、宁波等主流城市走势，可得出以下结论：

1. 主流城市房价已完成“大调整”周期

主流城市房价的快速调整期集中在 2021年至2025年：
* 宁波：均价从3万降至2.1万，目前进入阴跌与横盘期。
* 深圳：从近9万跌至6万，目前在6万-5.8万间震荡。
* 广州：从4.5万跌至2.18万，上半年在2.15万上下震荡。
* 杭州：从4万跌至2.5万，上半年在2.5万上下震荡。

正如日本经验所示，1990年泡沫破裂后，日本房价经历了无差别下跌，随后东京等核心城市缓慢调整并筑底，而全国房价直至2021年前后才勉强筑底且无明显反弹。尽管我们试图摆脱日本模式，但在人口出生率和房价走势上仍呈现出相似轨迹。

结论：主流城市房价泡沫已基本挤出，未来将进入长周期横盘乃至阴跌阶段，整体跌幅有限，但反弹可能性极低。

2. 小调整远未结束

当前全国房地产仍面临两位数调整压力，房地产投资、商品房销量与销售额均呈两位数下滑。

更关键的是，5月份房贷、消费贷及消费数据均表现疲软：
* 4-5月房贷连续负增长；
* 消费贷持续负增长；
* 5月消费出现2022年底以来首次负增长。

这些数据共同指向一种社会情绪：防守。

只有当社会重新建立对未来增长的信心，居民敢于消费、贷款并承担风险时，房地产市场才可能真正完成筑底。在此之前，市场仍将处于深度调整期。